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IR 2013 bien déclarer ses revenus fonciers

IR 2013 Déclaration

L’impôt sur le revenu, en France, est constitué de cédules, c’est à dire à dire des catégories de revenus soumises à des règles d’imposition propres. Ainsi, afin de calculer le revenu global, il convient d’additionner les différentes cédules.

Parmi celles-ci, on trouve les revenus fonciers, issus de la propriété immobilière. Cet article fait le point sur les règles applicables à ceux-ci, afin de remplir correctement sa déclaration d’impôt.

IR 2013, bien déclarer ses revenus fonciers : le champ d’application

Entrent dans le champ d’application des revenus fonciers les revenus tirés des location d’immeubles ainsi que les revenus accessoires (comme certaines subventions).

Les immeubles peuvent être détenus en direct ou par le biais d’une société immobilière non passible de l’impôt sur les sociétés (comme une SCI) ; dans ce dernier cas, la quote part de revenus revenant à des personnes physiques est soumise aux règles des revenus fonciers.

Toutes les locations ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers. Ainsi, les locations meublées sont rattachés à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

IR 2013, bien déclarer ses revenus fonciers : les obligation déclaratives

Lorsque les revenus fonciers de l’année n’excèdent pas 15 000 €, les contribuables peuvent être soumis à un régime simplifié d’imposition (le micro foncier). Dans ce cas, on applique un abattement forfaitaire égal à 30% des recettes et les obligations déclaratives sont simplifiés (le montant des recettes doit être simplement mentionné sur la déclaration 2042).

Si le seuil susmentionné est dépassé ou si le contribuable opte pour le régime réel d’imposition, le revenu foncier net est déterminé en effectuant la différence entre les recettes encaissées et les charges payées. Dans ce cas, une déclaration spécifique (2044 ou 2044 spéciale) devra être remplie.

IR 2013, bien déclarer ses revenus fonciers : les recettes encaissées

Il s’agit des recettes effectivement perçues au cours de l’année, les revenus fonciers n’étant pas soumis à une comptabilité d’engagement.

Parmi ces recettes, on trouve :

  • Les loyers et fermages
  • Certains revenus accessoires (comme les revenus de la location du droit d’affichage,de chasse ou de pêche ou de la concession du droit d’exploitation des carrières.)
  • Des dépenses pesant sur le propriétaire et mises à la charge du locataire (ces sommes sont en contrepartie considérées comme des charges déductibles. De ce ce fait le propriétaire peut en faire abstraction)
  • Certaines recettes exceptionnelles comme les subventions ANAH ou les indemnités d’assurance

IR 2013, bien déclarer ses revenus fonciers : les charges déductibles

Contrairement aux BIC, où il existe un principe général de déduction des dépenses entrant dans l’intérêt de l’entreprise, les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées.

On trouve ainsi les catégories de charges suivantes, qu’il faudra mentionner sur la déclaration 2044.

Les travaux

Il s’agit généralement, avec les intérêts d’emprunt, du poste de charge le plus important.

Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. A contrario, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne le sont pas (mais seront pris en compte dans le calcul de la plus value future).

La différence entre les différentes catégories de travaux est parfois tenue et source de contentieux. Ainsi avant de déduire des travaux importants modifiant plus ou moins sensiblement la structure de l’immeuble, il conviendra d’abord de catégoriser ceux-ci.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts et les primes d’assurance afférents aux emprunts souscrits afin d’acquérir, conserver, réparer ou améliorer un immeuble donné à louer sont déductibles.

La taxe foncière

La taxe foncière (et les taxes annexes) afférente aux immeubles donnés à louer est déductible. En revanche, la taxe sur les ordinaires ne l’est pas. Comme cette dernière se trouve sur l’avis de taxe foncière, elle doit être soustraite du montant total à payer figurant sur cet avis.

Les frais de gestion

Doivent être comptabilisés pour leur montant réel les frais suivants :

  • Les frais de procédure
  • Les frais de rémunération des concierges et des gardes
  • Les frais versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble

Les autres frais de gestion sont fixés forfaitairement à 20 € par local.

Les primes d’assurance

Les primes d’assurance se rapportant aux immeubles loués sont déductibles.

Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées

Les dépenses pesant normalement sur le locataire et supportées par le propriétaire sont déductibles si elles n’ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année de départ de celui-ci.

Les provisions pour charges de copropriété

Ces charges sont déduites l’année de leur versement et régularisées l’année qui suit. Il faut donc déduire la totalité des charges versées au syndic au cours de l’année diminuée de la part des provisions versées l’année précédente se rapportant à des charges non déductibles.

Les déductions spéciales et amortissements

Avant la mise en place du dispositif Scellier qui a instauré une réduction d’impôt, les précédents régimes d’incitation à l’investissement locatif (Robien, Périssol) était généralement bâti autour d’un système d’amortissement.

Ainsi, en vertu de ce mécanisme, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers un pourcentage du prix d’acquisition du bien donné en location.

Si les dispositifs ouvrant droit à amortissement ont aujourd’hui disparu, leurs effets se font toutefois encore sentir, puisque la durée d’amortissement peut être très longue (24 ans pour le Périssol).

En outre, le législateur peut prévoir une déduction spécifique, égale à un pourcentage fixe des recettes.

IR 2013, bien déclarer ses revenus fonciers : les déficits fonciers

Le contribuable peut imputer chaque année 10 700 euros de déficit foncier sur son revenu global. Cette imputation n’est définitivement acquise que si le propriétaire continue de louer l’immeuble jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt ne peut être déduite du revenu global.

La part du déficit n’ayant pu être imputée sur le revenu global est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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